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    預留稅源很重要
    【恩典法律專欄】小心遺產稅吃掉包租公的家產
  • 2017/09/05  作者 / 蘇家宏

    (照片來源/今日報圖庫)

    老王是個人人稱羨的包租公,名下有將近幾棟房屋以及土地出租,老王的名言就是擁有房地產比現金更好,因為不動產可以增值獲利,租金用來繳交房屋貸款,等一段時間後,出售獲利後當做再購買更大的房屋的頭期款,繼續持有更值錢的房地產,手上絕不留現金,目前,老王名下有台北大直區的廠辦以及台北火車站的金店面,市價將近20億元。

    年前,老王因感冒發燒就送入加護病房,老王交代王太太跟3個子女要守住這些不動產,目前都是蛋黃區中的蛋黃,不要變賣掉,讓子子孫孫都有所依靠,老王兩天後過世,王太太跟3個子女也都決定要遵守老王的意願,家中沒有任何爭吵,財富傳承就沒問題了嗎?

    其實,財富傳承還要注意遺產稅的問題,尤其是包租公或是包租婆特別要小心。

    老王名下只有不動產而幾乎沒有現金,而遺產稅繳納的原則是現金繳納,例外才可以用「實物抵繳」,遺產稅對不動產價值的計算是以老王見上帝那一天(106年8月1日)做為基準點,用公告土地現值以及房屋評定現值來做計算,老王遺產總額扣除免稅額以及扣除額等計算出來約有10億元,我們以10億元計算遺產稅,要繳交遺產稅為1億9250萬元(1250萬+90000萬*20%),老王太太以及子女也沒有這麼多錢來繳遺產稅,而且在還沒有繳清遺產稅之前也沒有辦法出售房屋或向銀行貸款。

    他們只好選擇用抵繳的方式,由於老王所留下來的房屋與店面市價雖然很高,但是在實物抵繳的規則裡,是用公告土地現值以及房屋評定現值來計算,而且不管是大直的廠辦還是內湖的金店面,哪一筆都是超過遺產稅,但就沒有辦法保留下來,產生很大的遺憾。

    況且,四位繼承人對於用哪一筆房地抵繳遺產稅各有不同的意見,而抵繳稅款不是以市價做計算,等同用低價賣房子抵稅,最後還是要賣房子,老王原本以房屋來傳承家產的計畫就泡湯了。

    所以在家族財富傳承中,預留遺產稅源是很重要的,如果沒有準備好,到時候繼承人還要面對籌措遺產稅的困擾,甚至將財產抵繳給國家,就沒有辦法將「祖產」給代代相傳下去,然而,準備遺產稅是一個不容易的功課,如果保留現金下來,又會被國稅局認定成遺產而扣稅,且這筆錢在低利率環境下,單純存放銀行也不是個最好的選擇。

    如果預留稅源的金額先贈與子女,如果子女聽話保留下來比較沒問題,但是子女取得現金後是否會花用掉?頗令人擔心。如果利用人壽保險等做為預留稅源的準備(但注意要買對保險),因為可以利用保險是一種槓桿操作,用較少的錢來換取風險發生時彌補損失的特性,在我們發生遺產稅賦的同時,人壽保險理賠的條件成就,保險受益人(通常是繼承人)就可領取保險金來繳交遺產稅,但是如果你買錯保險,例如:在繼承發生前短期內購買躉繳保險,就會被認定是規避遺產稅,保險金額仍要屬於遺產。

    總之,想要讓家族的財富可以「完整」移轉給下一代,記得要預先準備繳交遺產稅的稅源,不讓遺產稅吃掉你辛苦賺來的房地產,使你的家族財富更為穩固。

    (文章授權/蘇家宏律師)

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